不動産を取得し、賃貸して得た収益を投資家に分配する金融商品であるJ-REIT。賃貸需要の底堅い物流施設への投資を長年続けてきた日本ロジスティクスファンド投資法人の運用会社である、三井物産ロジスティクス・パートナーズの亀岡社長に昨今進むインフレ高・金利上昇など事業環境変化への耐性確保、今後の成長戦略について話を聞いた。

日本ロジスティクスファンド投資法人(8967)(以下、「日本ロジ」)は、2005年に上場した日本初の物流REIT(メインスポンサー:三井物産)。主として首都圏、近畿地域、中部地域および九州地域に所在する物流施設の取得や保有物件の再開発により、ポートフォリオの資産価値の向上を図りつつ、18年超にわたる運用実績を背景に、安定した収益基盤を構築している。

上場来、日本ロジが最も大切にしているのは、1口当たり分配金(DPU)と1口当たりNAV(NAVPU)の安定的な成長。これらを実現するために日本ロジでは従前より自律的・主体的な成長戦略を推進し、事業環境の変化に関わらず安定的な成長を追求できる体制を構築してきた。

REIT運用を取り巻く環境は近年大きく変化しており、金利上昇やインフレ、ウィズ・コロナへの段階的な移行、地政学的リスクの高まりなど、様々な変化に適切かつ効果的に対応していくことの重要性が一段と増してきている。

事業環境の急激な変化によりREIT運用の複雑性が増加したことで、成長手段がパイプラインの拡充、そして公募増資を通じた物件取得による成長に偏重した一本足打法から、より多様な打ち手と変化への耐性を備えた運用への変革が求められてきている。

日本ロジでは、パイプライン拡充ペースを加速させるなどの外部成長のみならず、足元(23年4月末時点)、稼働率100%の維持や継続的な賃料増額の達成など運用面においても着実に成果を上げつつある。テナントなどとの戦略的な交渉を通じ、インフレに備えた賃貸借契約、水道光熱費関連契約の見直しを進めるとともに、財務についても、返済期限の分散や長期化、金利固定化を軸とした金利上昇への対策を行っており、様々な取り組みを通して、事業環境変化に対する耐性強化につなげている。

引き続き、自律的・主体的な成長戦略を着実に推進することで、今後も事業環境の変化に適切かつ効果的に対応し、DPUとNAVPUの安定的な成長を実現していきたい。(M)